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东莞会议速记为东莞楼市涨幅回落 市场回归理性提供速记服务

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东莞会议速记为东莞楼市涨幅回落 市场回归理性提供速记服务

* 来源 : * 作者 : admin * 发表时间 : 2017-07-09 * 浏览 : 3

随着2017年进入下半年,各大地产研究机构陆续公布今年前6个月的楼市数据。对于东莞楼市而言,今年上半年可谓跌宕起伏。在近年楼价连续走高之后,为打击投机行为,让房子回归自住需求,东莞在今年4月10日公布了楼市限购令。

业内普遍认为,这是近年东莞楼市的一个“分水岭”。受此影响,今年上半年东莞一手住宅供需双降,市场从火爆回归理性,并出现区域分化现象,而楼价涨幅也有所回落。

关键词1:限购政策

最严限购令打击市场投机行为

如果要盘点今年上半年楼市关键词,“限购”应该是公认的最重要的一个。

今年4月10日,《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》(以下简称《通知》)发布,规定无论是本市户籍还是非本市户籍居民,只要拥有两套及以上住房,都暂时不能买新房;非本市户籍,购买首套房,需要提供在东莞本市连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明才可购房。而已有一套住房,在购房之日前三年需在东莞本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明才可购房,通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。

新规对于学历符合要求的购房者有额外的“优惠”:非本市户籍本科以上或初级以上职称,购买首套新建商品住房需缴纳半年社保或个税。

更为严厉的是,为了打击楼市短炒的现象,新规对于新房和二手房的交易时点进行了规定。

自《通知》施行之日起在东莞行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房,以网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的,须符合东莞的现行限购政策。

新政策对于东莞房产交易中的社保年限、交易时点甚至是学历,进行了多方面的限定。虽然与周边城市的限购政策相比相对温和,但对于东莞而言,在3月底连续出台“限价令”及其细则后,再度出台的新政,堪称“史上最严”。

其后,东莞市有关部门就限购新规出台过多次细则,对涉及其中的购房者的资格、社保年限、出售期限等进行了细化规定。

对于新政的实施,多家地产研究机构都认为将对东莞楼市的健康发展起到积极作用。而本次的新政对东莞的新盘和二手楼均作出转让限制,规定须取得不动产权证满2年方可上市交易,业内认为这严格打击投资客炒房行为,防止炒房客短期内买进卖出,抑制投资性需求。


“如果购买的是东莞一手房,从购买到交楼取证大约需要3年时间,再加上不动产证满2年,一手房从购买到转让大约是5年时间。如果购买的是二手房,二手房从过户到转让,大约两年半时间。这对于投资客来说,一手房大约需要5年后才能套现,购买二手房也至少需要两年半时间才能套现。”

东莞中原研究部方面称,这将严厉打击投资客短期炒房的行为,防止炒房客短期买进卖出的行为,打击市场的投机行为。

7月4日,东莞有关部门出台对限购的补充细则,对三类特殊群体有购房资格并作细则说明,东莞天为研究部认为,此次政策出台是政府是对此前政策的补充,完善购买群体的资格,对三类特殊群体有购房资格,进一步明确了购房细则说明。

“此举有利于完善房产市场健康有序发展,其目的是充分地保护了合理的刚性自住需求,再次打击了投机投资需求。从政策走势的发展来看,2016年的状态再难出现,后市将进入稳步的增长态势。”东莞天为研究部市场研究总监邓咏玫说。

关键词2:供需下滑

成交低迷楼价涨幅有所回落

据合富辉煌东莞研究院的数据显示,今年上半年东莞一手住宅供需均下降五至六成。合富大数据显示,2017年上半年东莞新建商品住房供应建筑面积约207万平方米,处于过去11年以来最低谷水平,同比减少48%;新建商品房签约建筑面积约231万平方米,同比大幅减少56%,是过去3年最低,处于2012年和2014年同期水平。

目前,东莞的房价处于高位,涨幅略有回落。数据显示,2017年上半年东莞新建商品住房签约均价为16219元/平方米,同比涨30%,较去年的32%涨幅略有回落。由于去年上半年东莞房价基数较低,故同比涨幅较大。

“限购”成为东莞楼市“分水岭”。数据显示,自2016年10月7日东莞首次启动楼市限购后,自此成交量步入下行轨道,创下连续5个月下滑纪录。房价在10月创下历史最高位16938元/平方米后,整体处于滞涨状态,围绕16500元/平方米上下波动。

从整体上看,2017年上半年,大部分开发商因在前两年火热楼市中收金颇厚,降价意愿低,多持静观其变的态度。买卖双方僵持观望,促使楼市房价持续在高位坚挺。


这一状况在2017年6月有所好转。当月,东莞一手住宅供应建筑面积51.80万平方米,成交建筑面积50.18万平方米,供需环比5月均上升34%左右,而碧桂园、万科、绿地、融创、时代和恒大等品牌房企大力推货冲刺年中业绩是主因。6月住宅成交面积排行中,碧桂园包揽前三名,前十名项目中碧桂园项目有6个。但6月住宅成交面积同比依然大幅下降42%,反映受政策持续抑制,大部分项目成交依然低迷。

天为地产研究院统计了东莞区域成交数据。从镇区成交看,2017年上半年东莞楼市住宅成交过千套的仅6镇区,成交套数同比下降的镇区多达28个,成交均价同比下降镇区有两个。排在区域成交榜首的是麻涌,今年上半年成交1982套,主要贡献楼盘为万科珠江东岸,单盘成交1950套。排在第二的大岭山成交1871套,主要贡献楼盘为松湖碧桂园和光大山湖城花园,分别成交584套和560套。排在第三的虎门成交1843套,主要贡献楼盘为666套和534套。

从客户来访数据方面来看,据东莞中原策略中心对165个在售项目监控数据显示,上半年,客户来访转化率明显走低。自今年3月21日东莞实行“限价令”后,市场认购量及来访转化率连续多月持续下降,4月限购政策出台后,来访量骤然下降,来访转化率也随之大幅下降至低位水平,反映市场观望情绪尤为严重。

“5月和6月来访转化率波动较大,反映客户购房回归理性,来访转化率大幅反弹上升的一周,主要由于开盘项目定价合理,或品牌型项目对客户吸引力较强,由此可见针对客户需求进行调整是必须的。”东莞中原研究部研究员称。